Eksmisja z mieszkania to bez wątpienia trudne doświadczenie. Sprawa o eksmisję niestety nie jest ani prosta, ani przyjemna. Z jednej strony właściciel bezprawnie zajmowanego lokalu musi skonfrontować się z lokatorem. Z drugiej strony bywa tak, że lokator znalazł się w wyjątkowo trudnej sytuacji i nie ma możliwości przenieść się do innego mieszkania. Ile trwa postępowanie eksmisyjne? Kogo nie można eksmitować w 2024 roku? Jakie prawa ma wynajmujący, a jakie właściciel mieszkania?
Czytaj również: Eksmisja z mieszkania komunalnego
Procedura eksmisji z mieszkania
Eksmisja jest postępowaniem sądowym, możliwym wyłącznie po uzyskaniu prawomocnego wyroku w tej sprawie. Oznacza to, że właściciel mieszkania nie ma prawa eksmitować lokatora bez uzyskania orzeczenia sądu. Nie ma możliwości, aby w trakcie trwania umowy właściciel zmusił lokatora do wyprowadzenia się tylko dlatego, że ktoś z jego rodziny pilnie potrzebuje zakwaterowania. Właściciela i lokatora wiąże umowa najmu.
Co, jeśli sąsiedzi skarżą się na lokatora lub ten użytkuje mieszkanie niezgodnie z przeznaczeniem? Wówczas właściciel może poczekać do momentu wygaśnięcia umowy albo wypowiedzieć umowę. Widzimy zatem, że nawet w przypadku wyrządzenia rażących szkód w mieszkaniu, właściciel nie może usunąć lokatora z mieszkania w ramach tzw. eksmisji na bruk.
Nieco inną kwestią jest zaleganie ze spłatą czynszu. Załóżmy, że umowa najmu wciąż obowiązuje, ale lokator zalega ze spłatą już drugi miesiąc. W takiej sytuacji właściciel nie może podjąć konkretnego działania. Co innego, jeśli zaległość w spłacie sięga 3 okresów płatności. Zgodnie z przepisami po upływie tego czasu (np. 3 miesięcy, jeśli czynsz jest płacony co miesiąc), właściciel może wypowiedzieć umowę, co uprawnia go również do złożenia pozwu o eksmisję.
Procedura eksmisyjna krok po kroku
Postępowanie eksmisyjne składa się z trzech etapów:
- wstępny (polubowny);
- sądowy;
- eksmisyjny.
Etap wstępny
Pierwszy etap to próby polubownego rozwiązania problemu. Jego przebieg jest zależny od podejścia właściciela – jedni podejmują liczne rozmowy z lokatorem, inni od razu wysyłają list z prośbą o dobrowolne opuszczenie mieszkania. Wypracowanie dobrej komunikacji zawczasu zdecydowanie się tutaj przydaje. Jeśli jedna, druga, czy nawet trzecia próba dogadania się spełznie na niczym – a to się zdarza – właściciel lokalu ma prawo złożyć pozew o eksmisję.
Etap sądowy
Od tego momentu zaczyna się postępowanie sądowe, związane z rozpatrywaniem sprawy.
Etap eksmisyjny
Ostatni etap, czyli eksmisja z mieszkania, odbywa się z udziałem komornika. Wiemy, że organ ten cieszy się złą sławą i budzi grozę. Uspokajamy, komornik również nie może „wyrzucić” lokatora na ulicę. W pierwszej kolejności egzekutor nakłania lokatora do dobrowolnego opuszczenia mieszkania. Jeżeli lokator nie współpracuje, komornik sprowadza policję oraz ślusarza. Postępowanie eksmisyjne może się przeciągać, jeśli sąd przyznał lokatorowi prawo do przydzielenia lokum zastępczego.
Pozew o eksmisje ile trwa?
Postępowanie w sprawie eksmisji może trwać kilka lat. Sama eksmisja lokatora odbywa się stosunkowo szybko. Zauważmy jednak, że właściciel zwykle najpierw stara się rozwiązać sprawę polubownie, co samo w sobie zajmuje trochę czasu. Jeśli to nie przyniesie skutku, składa pozew, który jest rozpatrywany przez sąd średnio przez kilka miesięcy. Następnie do gry wkracza komornik i zwraca się do gminy i przydzielenie mieszkania tymczasowego (jeśli sąd przyznał lokatorowi takie prawo). Sprawa jest sprawie nierówna. Czas postępowania zależy od kilku czynników, w tym obciążenia sądu rozpatrującego pozew.
Prawa lokatora a eksmisja
Kodeks cywilny obszernie opisuje prawa lokatora (w tym osoby eksmitowanej). Nie rozwodząc się nad tym, przedstawiamy najważniejsze informacje na ten temat. Jeśli chcesz poznać szczegóły, znajdziesz je w Ustawie o ochronie praw lokatorów.
Przepisy działają w taki sposób, aby zminimalizować ryzyko bezdomności. W tej kwestii szczególnie prężnie działa Rzecznik Praw Obywatelskich.
Zgodnie z art. 16, eksmisja nie może być wykonywana w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osoba eksmitowana nie ma przydzielonego lokalu zastępczego.
Zakaz ten nie obejmuje jednak najemców, którzy zawarli umowę najmu okazjonalnego, lokal został zajęty bez tytułu prawnego lub powodem eksmisji była przemoc i zachowania naruszające porządek domowy sąsiadów.
Już kilka razy wspomnieliśmy o przydzieleniu przez komornika lokalu zastępczego. Dokładnie rzecz biorąc, sąd orzeka o przyznaniu prawa do mieszkania socjalnego tylko konkretnym grupom:
- kobietom w ciąży;
- rencistom i ubogim emerytom;
- osobom nieletnim;
- bezrobotnym;
- osobom ciężko chorym, niepełnosprawnym lub ubezwłasnowolnionym (wraz z opiekunem).
Osoby eksmitowane, które nie zaliczają się do którejś z wymienionych grup i nie mają prawa do innego mieszkania, mogą liczyć na przyznanie mieszkania tymczasowego z gminy.
Prawa właściciela mieszkania a postępowanie eksmisyjne
Najważniejszym przepisem prawnym, które daje właścicielowi prawo do żądania eksmisji lokatora, jest art. 222 Kodeksu cywilnego:
Roszczenie windykacyjne i roszczenie negatoryjne
- Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
- Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Istotny jest również art. 675 ust. 1 k.c., który brzmi:
Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
W kontekście eksmisji jednym z najczęściej pojawiających się pytań jest to, czy można przyspieszyć postępowanie. Procedury często się przeciągają, a właściciel chce jak najszybciej odzyskać swoje lokum. Niestety w trakcie postępowania niewiele można zrobić. Pod żadnym pozorem właściciel nie może siłą zmusić lokatora do opuszczenia mieszkania. Usunięcie lokatora to jedno.
Co ze zwrotem pieniędzy za użytkowanie mieszkania? Otóż komornik nie tylko eksmituje lokatora, ale również ściąga od niego zaległe opłaty. Nie zmienia to faktu, że chociaż to dłużnik powinien zostać obciążony kosztami postępowania, właściciel mieszkania często i tak ponosi spore straty finansowe. Można je zminimalizować, ale od tego niezbędnym jest konsultacja ze specjalistą, który ma doświadczenie w sprawach o eksmisję.
Czy można eksmitować właściciela mieszkania?
Mówiąc wprost – można. Weźmy jednak poprawkę na to, że eksmisja z mieszkania własnościowego odbywa się na zupełnie innych zasadach. Właściciel może zostać usunięty z mieszkania w dwóch wypadkach:
- za długi, w ramach postępowania egzekucyjnego;
- ze względu na pozew złożony przez sąsiadów.
Pierwsze zapewne nikogo nie dziwi. Natomiast mało kto słyszał o tym, żeby właściciel został eksmitowany na wniosek sąsiadów. Jest to sytuacja skrajna i ekstremalnie rzadka. W takiej sprawie zwykle chodzi o rażące i długotrwałe zakłócanie spokoju wspólnoty. Słowem, aby sąd wydał nakaz eksmisji, właściciel mieszkania musiałby się naprawdę mocno naprzykrzać innym mieszkańcom budynku.
Ile czasu daje komornik na opuszczenie mieszkania?
Lokator ma na ogół 14 dni na opuszczenie mieszkania. Za przyzwoleniem właściciela termin może zostać wydłużony.
Jak wygląda sprawa o eksmisję?
Sprawa o eksmisję składa się z trzech etapów: próby polubownego rozwiązania sprawy, wszczęcia postępowania sądowego i postępowania eksmisyjnego.
Jakie są koszty sprawy o eksmisję?
Niestety sprawa o eksmisję wiąże przede wszystkimi z kosztami wierzyciela, które mogą wynieść kilka tys. zł.
Bibliografia:
- Rzecznik Praw Obywatelski, Adam Bodnar, pismo z dn. 17 marca 2016 r. nr IV.7217.2.2016/JS do Prezesa Rady Ministrów Beaty Szydło
