Dziedziczenie mieszkania z osobą zameldowaną [2024]

Dziedziczenie mieszkania z osobą zameldowaną wydaje się pojęciem abstrakcyjnym. Mimo to taka sytuacja może się spadkobiercy przydarzyć. Najczęściej dzieje się tak, gdy właściciel lokalu nagle odejdzie, będąc związanym z lokatorem umową najmu. W takim wypadku pierwszym pytaniem, jakie się nasuwa, to czy osoba zameldowana ma prawo do mieszkania. W artykule szczegółowo omawiamy najważniejsze informacje związane z dziedziczeniem mieszkania z zameldowanym lokatorem.

Czytaj również: Kupiłem dom z zameldowanymi osobami co wtedy

Stwierdzenie nabycia spadku a zameldowanie

Zameldowanie w mieszkaniu po spadku to zjawisko częstsze, niż mogłoby się wydawać. Zgodnie z Ustawą o ewidencji ludności, każdy człowiek musi być zarejestrowany na stałe lub tymczasowo w miejscu swojego pobytu. Osoba wynajmująca mieszkanie nie musi mieć zgody właściciela, by zameldować się w wynajmowanym mieszkaniu. Sam meldunek to tylko i wyłącznie oznaczenie swojego miejsca pobytu. Zameldowanie nie nadaje najemcy dodatkowych praw.

Lokator zameldowany w wynajmowanym mieszkaniu nie uzyskuje z tytułu meldunku praw do nieruchomości. Spadkobierca musi być jednak świadom tego, że nie może usunąć lokatora, jeśli umowa najmu nie wygasła. Dodatkowo wymeldowanie takiej osoby jest niemożliwe. W takim wypadku wystarczy poczekać, aż umowa najmu samoistnie wygaśnie. Jeśli lokator nie będzie miał zamiaru opuścić mieszkania również wtedy, spadkobierca powinien złożyć pozew o eksmisję.

Spadek a umowa użyczenia

Lokator zamieszkujący otrzymane w spadku mieszkanie może przebywać w nim na podstawie umowy najmu lub umowy użyczenia. Jakie są między nimi różnice?

Umowa najmu przewiduje konieczność comiesięcznego regulowania czynszu przez najemcę.
Umowa użyczenia nie przewiduje żadnych opłat. Lokator otrzymuje mieszkanie do darmowego użytku, ale również tutaj nie może on czerpać korzyści majątkowych.

W przeciwieństwie do umowy najmu umowa użyczenia często jest czasowo ograniczona i ma też mniej formalny charakter. Jako że spadkobierca przejmuje prawa i obowiązki po zmarłym właścicielu, może on wypowiedzieć umowę użyczenia.

Czy osoba niezameldowana może przebywać w domu? Zasada jest taka, że zameldowanym gdzieś trzeba być. Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie, by lokator wynajmował mieszkanie, w którym nie jest zameldowany.

Lokator jest zameldowany, ale nie mieszka w wynajmowanym mieszkaniu

Meldunek to czynność stricte administracyjna. Osoba, która wynajmuje lokum na podstawie umowy najmu na czas określony, może złożyć meldunek czasowy. Wówczas podyktowane jest to okresem najmu zawartym w umowie. Jeśli lokator opuścił mieszkanie przed końcem umowy, ale nie wymeldował się, może to za niego zrobić właściciel mieszkania. Wystarczy złożyć wniosek o wymeldowanie w trybie decyzji administracyjnej.

Zauważmy, że skoro umowa najmu na czas określony ustanawia czas wymeldowania lokatora, wystarczy poczekać do wygaśnięcia umowy. Wyjątkiem jest sytuacja, w której najemca opuścił lokal dużo wcześniej, niż założono w umowie. Co więcej, jeśli lokator zameldował się na stałe w innym miejscu – wówczas meldunek czasowy automatycznie znika.

Jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania

Sytuacja, w której jeden ze spadkobierców pomieszkiwał ze spadkodawcą za jego życia, może skomplikować sprawę, jeśli mieszkanie zostało przepisane na kilka osób. Szczególnie często zdarza się, że osoba korzystająca z mieszkania nie może zmienić miejsca pobytu ze względu na finanse. Wtedy też pojawia się zgrzyt dotyczący opłaty za eksploatację wspólnego mieszkania. Jak nakłonić taką osobę do płacenia czynszu?

Przede wszystkim współwłaściciela mieszkania nie można eksmitować. Nieugiętość jednej ze stron najczęściej prowadzi do rozstrzygania sporu w sądzie. Oczywiście najlepszym rozwiązaniem jest ustalenie korzystnych dla obu stron warunków-samodzielnie, czy z pomocą mediatora. Nie zawsze jednak jest to możliwe.

Spadkobiercy mają przepisaną na siebie pewną część mieszkania, którą jako właściciele, mogą dysponować. Prawo do spadku można zbyć. Sprzedaż udziału w spadku jest rozwiązaniem ostatecznym, ale skutecznym. Pozbywając się swojej części spadku, współwłaściciel pozbywa się również problemu, jakim jest współspadkobierca niepłacący czynszu na korzystanie z mieszkania.

Jakie prawa ma osoba zameldowana na stałe?

Eksmisja osoby niezameldowanej nie różni się od eksmisji osoby zameldowanej. Meldunek daje prawo do pobytu w danym miejscu, ale nie daje prawa do nieruchomości.

Kto ma prawo wejść do mieszkania po śmierci właściciela?

Zarówno spadkobierca, jak i lokator, który dysponuje ważną umową najmu. Niewpuszczenie do mieszkania osoby zameldowanej ma podstawę prawną tylko wtedy, gdy umowa wygasła.

Czy można sprzedać mieszkanie jak ktoś jest zameldowany?

Jak najbardziej. Mieszkania z lokatorem są tańsze, co przyciąga uwagę potencjalnych kupców.

Czy meldunek ma znaczenie?

Meldunek jest obowiązkowy. Jeśli chodzi o usunięcie lokatora z mieszkania, to nie ma znaczenia, czy jest on zameldowany na stałe, czy czasowo.

Dziedziczenie mieszkania z osobą zameldowaną może zaskoczyć spadkobierców. Prawa właściciela jednak znacznie przewyższają prawa najemcy.  

Bibliografia:

Czerwińska-Koral K., Ochrona prawa własności, czyli roszczenia przysługujące właścicielowi na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, [w:] „Roczniki Administracji i Prawa”, 2014, s. 247-270, dostępne online: [http://hdl.handle.net/20.500.12128/18623]
Jakubiec M., O ochronie „praw lokatorów” i mirze domowym w kontekście lokali zajmowanych bez tytułu prawnego, [w:] „Internetowy przegląd prawniczy”, 2016, dostępne online: [http://www.tbsp.wpia.uj.edu.pl/documents/4137545/133197050/8_Jakubiec_2_2016.pdf]