Eksmisja z mieszkania komunalnego [2024]

Przymusowe usunięcie z mieszkania to przykre doświadczenie. Eksmisja z lokalu komunalnego jest rozwiązaniem ostatecznym, będącym najczęściej skutkiem  zadłużenia lokatora. Nie jest jednak tak, że chwilowe problemy z uregulowaniem czynszu doprowadzą do utraty mieszkania. Co więcej, zarządca nie może usunąć najemcy z mieszkania na własną rękę. Z tego artykułu dowiesz się, w jakich okolicznościach może dojść do eksmisji z mieszkania komunalnego i jakie procedury prawne temu towarzyszą.

Czytaj również: Eksmisja z mieszkania własnościowego za długi

Wysiedlenie z mieszkania komunalnego-przyczyny

Lokal komunalny to szczególny rodzaj zakwaterowania przyznawany osobom o niskich dochodach lub o złych warunkach mieszkaniowych. Zarządca lokalu, jakim w tym wypadku jest gmina lub urząd miasta, może eksmitować lokatora wówczas, gdy ten naruszy umowę najmu. Do najczęstszych naruszeń należą:

niszczenie lokalu i wyposażenia;
regularne naruszanie zasad współżycia z innymi lokatorami np. agresywne zachowanie, nietrzymanie porządku;
używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem;
sprowadzanie z lokalu dodatkowych osób;
zadłużenie wynikające z niepłacenia czynszu;
przekroczenie limitu dochodów.

Skupmy się na dwóch ostatnich przykładach. Jak wspomnieliśmy, chwilowe opóźnienia ze spłatą czynszu nie skutkują natychmiastowym wydaleniem z mieszkania. Zgodnie z przepisami, wypowiedzenie umowy najmu mieszkania komunalnego z powodu zadłużenia może mieć miejsce wtedy, gdy lokator nie płaci czynszu przez co najmniej 3 miesiące. Przy tym warto pamiętać, że jest to granica, którą ustanawia prawo. Nie wyklucza to możliwości negocjowania z zarządcą.

Jaki jest próg dochodowy, po którego przekroczeniu zarządca może usunąć lokatora z mieszkania komunalnego? Tutaj sprawa nie jest oczywista. Kryteria mogą się różnić w zależności od miasta lub gminy, które wyznaczają limit dochodów indywidualnie. Najczęściej zarządca sugeruje się kryterium porównawczym w stosunku do wysokości najniższej emerytury.

Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego

Eksmisja z lokalu komunalnego bez umowy najmu, czyli po wygaśnięciu umowy, to jedyny wyjątek, gdy zarządca może usunąć lokatora bez składania pozwu o eksmisję. W Polsce nie wykonuje się tzw. eksmisji na bruk. Oznacza to, że właściciel lokalu nie może eksmitować lokatora, nie posiadając tytułu prawnego, gdyż najemca podlega ustawie o ochronie praw lokatorów. Oczywiście, zarządca powinien w pierwszej kolejności próbować rozwiązać sprawę polubownie, składając wniosek o eksmisję dobrowolną.

W następnej kolejności zarządca składa pozew o eksmisję z lokalu mieszkalnego. Szczegółowe informacje na ten temat znajdują się przepisach Kodeksu cywilnego. Usunięcie najemcy z lokalu może odbyć się tylko i wyłącznie po uzyskaniu prawomocnego wyroku sądu. Sąd decyduje wówczas, czy eksmitowany posiada uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego.

Dobrowolne opuszczenie lokalu a eksmisja

Sąd w pierwszej kolejności wydaje nakaz dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Natenczas wstrzymane jest postępowanie komornicze. Natomiast jeśli lokator nie dostosuje się do wyznaczonego terminu, sąd wydaje klauzulę wykonalności, która jest podstawą do wszczęcia egzekucji.

Cofnięcie eksmisji

Formalnie nie ma czegoś takiego jak „cofnięcie eksmisji”. Lokator może jednak bronić się przed eksmisją w sądzie, pisząc odwołanie. W przypadku, gdy eksmisja z mieszkania jest niesłuszna, należy przedstawić jasne argumenty. Doświadczony prawnik pomoże Ci sformułować odpowiedź na pozew, powołując się na konkretne akty prawne.

Co więcej, jeśli istnieją okoliczności wskazujące na to, że wstrzymanie eksmisji jest uzasadnione lub osoba zagrożona eksmisją ma prawo do lokalu socjalnego, również należy uwzględnić to w odpowiedzi. Pamiętaj, że starannie udokumentowane argumenty i wiarygodne źródła mogą znacznie wzmocnić Twoją pozycję.

Czy mogą mnie wyrzucić z mieszkania komunalnego?

W Polsce nie praktykuje się eksmisji na bruk. Właściciel może usunąć lokatora tylko za porozumieniem obu stron lub składając pozew o eksmisję.

Jak wygląda eksmisja z mieszkania komunalnego?

Wyrokiem sądu wyznaczany jest termin na dobrowolne opuszczenie mieszkania. Po tym czasie następuje egzekucja komornicza.

Ile trwa eksmisja z mieszkania komunalnego?

Postępowanie sądowe może trwać kilka lat, ale sama eksmisja po wydaniu wyroku trwa nie dłużej niż kilka tygodni. W wielu wypadkach sąd przyznaje eksmitowanemu mieszkanie socjalne.

Ile się czeka na mieszkanie socjalne po eksmisji? Wiele zależy od urzędu i konkretnego województwa. W większości przypadków na próżno oczekiwać, że lokal socjalny zostanie przydzielony w przeciągu kilku miesięcy.

Kiedy gmina może zabrać mieszkanie komunalne?

Eksmisja z mieszkania komunalnego odbywa się na skutek rażącego naruszenia umowy najmu.

Bibliografia

https://sip.lex.pl/procedury/postepowanie-w-sprawie-z-powodztwa-o-eksmisje-z-lokalu-mieszkalnego-1610617397
Bartosik E., Eksmisja z lokali mieszkalnych, [w:] „Przegląd komunalny”, 2011, dostępne online: [https://www.infona.pl/resource/bwmeta1.element.baztech-article-BAT9-0025-0017]