Eksmisja z mieszkania jest niezwykle trudnym i bolesnym doświadczeniem. Zdarzenie to wpływa nie tylko na osoby dotknięte problemem bezpośrednio, ale także na ich rodziny. Eksmisja może być następstwem piętrzącego się długu u wierzyciela lub konsekwencją nieodpowiedniego zachowania najemcy lokalu. Bez względu na przyczynę przymusowego usunięcia z mieszkania, osoba eksmitowana również ma swoje prawa, które warto znać.
Czytaj również: Wstrzymanie eksmisji
Czym jest eksmisja?
Eksmisja z mieszkania jest przymusowym wysiedleniem najemcy lub właściciela z lokalu. W tym miejscu ważne jest, by rozróżnić dwa rodzaje eksmisji z mieszkania:
- jako forma komorniczej egzekucji;
- na pozew złożony przez właściciela.
Eksmisja jako skutek postępowania egzekucyjnego dotyczy właściciela nieruchomości. Prawo egzekucyjne jest jednak skonstruowane w taki sposób, aby dłużnik w postępowaniu eksmisyjnym nie doświadczył tzw. eksmisji „na bruk”. W Polsce nie dokonuje się tego typu skrajnej delokalizacji. Na szczęście eksmisja właściciela z mieszkania własnościowego jest raczej rzadkim zjawiskiem.
Jeśli właściciel z pewnych względów chce usunąć najemcę z mieszkania, ale nie może dojść z nim do polubownego porozumienia, musi złożyć pozew o eksmisję. Pismo rozpatrywane jest przez sąd, który decyduje o dalszych losach lokatora.
Czy można eksmitować właściciela mieszkania?
Eksmisja z mieszkania jest rozwiązaniem ostatecznym. Z mieszkania usunąć można zarówno lokatora, jak i prawnego posiadacza nieruchomości. To drugie najczęściej ma miejsce w trakcie postępowania egzekucyjnego, a i to należy do rzadkości. Nie każdy zdaje sobie sprawę, że właściciel może zostać eksmitowany również z uwagi na pozew złożony przez sąsiadów. Taka sytuacja może się zdarzyć, gdy osoba zamieszkująca jedno z mieszkań w budynku zakłóca spokój pozostałych lokatorów.
Rzecz jasna nie jest to szybka i prosta procedura. Któryś z lokatorów musi najpierw złożyć do sądu pozew o rozwiązanie stosunku prawnego, na mocy którego właściciel może korzystać ze swojego mieszkania. Do tego konieczne jest załączenie żądania opróżnienia nieruchomości. Trzeba mieć na uwadze, że usunięcie najemcy jest dużo prostsze i nie wymaga równie mocnych argumentów.
Eksmisja właściciela z mieszkania własnościowego może mieć miejsce również wtedy, gdy osoby mieszkające razem zdecydują się na separację. Jeszcze innym powodem, dla którego sąd może orzec o przymusowej eksmisji z mieszkania własnościowego, jest przeciwdziałanie przemocy w rodzinie. Usunięcie z mieszkania odbywa się tylko, jeśli sąd pozytywnie rozstrzygnie pozew o eksmisję.
Eksmisja za długi czynszowe
Każdemu czasem przytrafia się trudniejszy okres. Nagła choroba, utrata pracy to jedne z przyczyn zalegania ze spłatą czynszu. Zwykle nie ma problemu, jeśli zaległość zostanie uregulowana trochę później. Czasem jednak dług się nawarstwia, a właściciel mieszkania nie mogąc wyegzekwować należności, postanawia eksmitować lokatora. W takich przypadkach sąd zawsze rozważa kwestię przyznania lokalu socjalnego.
Inaczej sprawa wygląda, jeśli to właściciel ma być eksmitowany z mieszkania. Wydaje się, że po zakupie własnego „M2” comiesięczne regulowanie opłat nie jest konieczne. W praktyce jednak należąc do wspólnoty lub spółdzielni, właściciel mieszkania zobowiązany jest do płacenia czynszu. Eksmisja z mieszkania własnościowego za niepłacenie czynszu jest możliwa tak samo, jak w przypadku najmu lokalu. Ze wspólnotą jednak także można się dogadać. Właściwie nie zdarza się, by właściciel został usunięty z mieszkania z dnia na dzień.
Od jakiej kwoty komornik może zająć mieszkanie?
Jak wspomnieliśmy eksmisja z mieszkania jest ostatecznością. Zanim komornik posunie się do takiego rozwiązania, najpierw będzie próbował dokonać egzekucji w sposób mniej radykalny. Nie jest też tak, że gdy egzekutor wyczerpie możliwości, może od razu zająć nieruchomość. Istotne jest to, iż proces zajęcia nieruchomości nie znajduje zastosowania w przypadku zadłużeń na stosunkowo niewielką kwotę. Aby komornik mógł zająć mieszkanie własnościowe, wysokość zadłużenia musi wynosić więcej niż 5% wartości nieruchomości.
Jeśli dług jest spory, komornik dokona licytacji mieszkania (także spółdzielczego). Warunek jest taki, że mieszkanie musi należeć do dłużnika. Załóżmy, że właścicielami domu są rodzice, a syn zamieszkał z nimi jakiś czas temu. Jeśli to dziecko jest dłużnikiem i nie jest jednocześnie właścicielem mieszkania, komornik nie może zająć czegoś, co nie należy do niego.
Ile trwa eksmisja z mieszkania
Przede wszystkim pod uwagę trzeba wziąć fakt, że o eksmisji orzeka sąd. Zwykle to właśnie postępowanie sądowe trwa najdłużej i może ciągnąć się przez rok lub dwa lata. Jest to zależne, chociażby od ilości osób powołanych do udziału w sprawie i okoliczności. Dodatkowo egzekucja komornicza ma inny przebieg niż przymusowa eksmisja lokatora po rozpatrzeniu pozwu złożonego przez właściciela. Komornik nie posiada sztywnym ram czasowych. Zwykle jednak informuje dłużnika o swoich kolejnych krokach.
Istnieje również coś takiego jak okres ochronny lokatorów. Zgodnie z polskim prawem zakazane jest, by usuwać lokatora z mieszkania w okresie od 1 listopada do 31 marca. Dotyczy to osób, którym nie przydzielono mieszkania zastępczego.
Jak nie stracić mieszkania za długi?
Grozi mi eksmisja – co robić? Z wierzycielami warto od początku nawiązywać dobre stosunki. W przypadku trudnych sytuacji istnieje większa szansa, że uda się wynegocjować z nim dogodne warunki spłaty należności. Nie ma co liczyć, że sprawa sama się ułoży i za chwilę znowu będziemy w stanie regulować zobowiązanie na bieżąco. Takie myślenie potrafi być zgubne.
Zwrócenie się o pomoc do specjalisty jest niezwykle przydatne w porządkowaniu sytuacji finansowej krok po kroku. Solidny plan działania to również gwarancja sukcesu. Sposobów na uwolnienie się od długów jest wiele. Grunt, by wybrać ten najskuteczniejszy, dostosowany do indywidualnego przypadku.
Eksmisja z mieszkania spółdzielczego lokatorskiego
Eksmisja z mieszkania lokatorskiego spółdzielczego odbywa się poprzez wykluczenie mieszkańca z członkostwa spółdzielni. Jeśli zajdzie taka potrzeba, spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu umowy, pozbawiając tym samym lokatora prawa do mieszkania. Do najczęstszych przyczyn takiego działania należą:
- lokator zwleka z zapłatą czynszu kilka miesięcy;
- pomimo upomnień lokator używa mieszkania niezgodnie z przeznaczeniem;
- najemca dopuszcza się szkód lub zaburza porządek domowy innych lokatorów.
Szczegółowe informacje na temat wykluczenia z członkostwa spółdzielni znajdują się w Prawie spółdzielczym w art. 24.
Jak wygląda eksmisja z mieszkania własnościowego?
Właściciela z własnego mieszkania może usunąć tylko komornik. Wszystko zaczyna się od złożenia pozwu przez wierzyciela, który nie jest w stanie odzyskać długu samodzielnie. Po rozpatrzeniu pozwu sąd powołuje egzekutora.
Co mi grozi za niepłacenie czynszu w mieszkaniu własnościowym?
Spółdzielnia nie od razu postanawia eksmitować lokatora, który zalega z czynszem. Zanim dojdzie do ostateczności, wspólnota mieszkaniowa może zacząć naliczać odsetki lub nałożyć karę pieniężną.
Kogo nie może eksmitować komornik?
Egzekutor nie ma prawa eksmitować osoby, której dług jest mniejszy niż 5% wartości mieszkania. Dodatkowo eksmisja nie dotyczy osób, które tymczasowo przebywają w domu dłużnika.
Kogo nie można eksmitować na bruk?
W polskim porządku prawnym nie istnieje coś takiego jak „eksmisja na bruk”, choć pojęcie to znajduje się w użyciu.
Zgodnie z nowelizacją Ustawy o ochronie praw lokatorów, komornik nie może usunąć lokatora bez zapewnienia mu miejsca zastępczego. Eksmisja jest rozwiązaniem skrajnym, dlatego też eksmitowany powinien mieć zapewnione inne miejsce pobytu.
Bibliografia
- Filcek A., Obowiązek dostarczenia mieszkania zastępczego osobom eksmitowanym z lokali niepodlegających prawu lokalowemu, [w:] Palestra, Warszawa, 1968, s. 45-48
- Mana-Walasek S., Zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego a naruszenie miru domowego, 2017, dostępne online: [https://fbc.pionier.net.pl/details/nn4zrxZ]
