Masz mieszkanie obciążone kredytem, egzekucją komorniczą albo długami ze spółdzielni i zastanawiasz się, czy w ogóle da się je sprzedać? Być może ktoś już ci powiedział, że „z hipoteką się nie sprzedaje” – i że żaden notariusz tego nie podpisze. Ten materiał pokazuje, że to po prostu nieprawda i że zadłużona nieruchomość może być zarówno twoim problemem, jak i twoją szansą na nowy start.
Kluczowe wnioski z filmu
Tak, można sprzedać nieruchomość z kredytem lub długiem.
Hipoteka ustanowiona w dziale IV księgi wieczystej ani egzekucja komornicza w dziale III nie blokują samej sprzedaży – notariusz może sporządzić akt, a nowy nabywca staje się dłużnikiem rzeczowym do wysokości długu ciążącego na nieruchomości. Nie jest tak jak powszechnie się mówi, że “właścicielem” mieszkania jest bank, hipoteka to jedynie zabezpieczenie wierzytelności.
Standardowa sprzedaż „z kredytem” wygląda inaczej niż sprzedaż „z długami”.
W klasycznym scenariuszu sprzedaży nieruchomości z kredytem dostajesz od banku promesę. Następnie część ceny kupujący przelewa np. na konto banku, część trafia do ciebie, a po spłacie kredytu hipoteka jest wykreślana na podstawie wydanego przez bank listu mazalnego.
Można świadomie kupić mieszkanie z długiem – ale wtedy kupujesz też problem.
Kupujący, który akceptuje wpisy w dziale III i IV, wie o egzekucjach komorniczych przejmuje odpowiedzialność za długi do wysokości wartości nieruchomości jako dłużnik rzeczowy.
Najczęściej taka transakcja ma sens, gdy na rynku pojawia się inwestor.
Inwestor zwykle ma wiedzę prawną, zaplecze finansowe i czas, żeby negocjować z wierzycielami, podważać egzekucje czy kwestionować umowy kredytowe, przez co jest w stanie uzyskać wartość z zadłużonej nieruchomości, która dla właściciela ma realnie wartość ujemną.
Sprzedaż ma sens, gdy długi przewyższają wartość nieruchomości.
Jeżeli mieszkanie jest warte np. 200 000 zł, a długi wynoszą 300 000 zł, jego realna wartość rynkowa może być ujemna, więc właściciel nie sprzeda go na rynku, a licytacja komornicza i tak pozostawi go z ogromnym saldem długu.
Możliwy jest scenariusz „win–win” dla sprzedającego i inwestora.
Sprzedający dostaje jakiekolwiek pieniądze (często na nowy start lub zmianę miejsca zamieszkania), mimo że w przeciwnym razie po licyctacji nie zobaczyłby ani złotówki, a inwestor kupuje nieruchomość z dyskontem licząc na zredukowanie zadłużenia oraz wzrost wartości nieruchomości.
Przykład pokazuje, że to nie są teoretyczne rozważania.
Mieszkanie wyceniane na ok. 380 000 zł było obciążone łącznym długiem w wysokości ok. 830 000 zł z tytułu egzekucji komorniczej, zaległymi czynszami, hipoteką walutową i zobowiązaniem wobec ZUS. Mimo to inwestor kupił je za 50 000 zł, a następnie krok po kroku redukował zadłużenie poprzez podważenie egzekucji, spłatę części wierzycieli i proces o nieważność umowy kredytu.
Dla inwestora taka transakcja może być bardzo opłacalna.
Łącznie zainwestował ok. 100 000 zł (kwota dla sprzedającego plus redukcja 80 000 zł długu), jednocześnie uzyskując umorzenie części zobowiązań i korzystny wyrok w pierwszej instancji w sprawie kredytu walutowego. W dłuższym horyzoncie wynik finansowy może być dużo wyższy od kapitału wejściowego.
Nie każdy właściciel nieruchomości jest w stanie sam „zrobić z siebie inwestora”.
Osoby zadłużone często nie mają środków na specjalistyczną obsługę prawną, czasu na walkę z bankami i komornikami, ani zasobów emocjonalnych. Część z tych osób dawno wyjechała za granicę i traktuje mieszkanie w Polsce jako zbędny balast.
Rynek takich transakcji przyciąga też nieuczciwe firmy.
Firmy „wyciągające z długów” potrafią proponować często rażąco niskie kwoty, działać przez spółki z minimalnym kapitałem i dążyć do szybkiego przeniesienia własności bez realnego zabezpieczenia twoich interesów jako dłużnika.
Na co uważać jako sprzedający zadłużonej nieruchomości?
Nie akceptuj pierwszej lepszej, bardzo niskiej oferty. Porównaj propozycje co najmniej z dwóch–trzech firm, bo skoro jedna widzi potencjalny zysk, inne prawdopodobnie też go zobaczą.
Weryfikuj wiarygodność kupującego. Sprawdź kapitał zakładowy spółki i jej historię, unikaj podmiotów z kapitałem rzędu kilku tysięcy złotych, które nie udźwigną dużych zobowiązań, a także nie mają wiedzy eksperckiej związanej z problematyką zadłużenia.
Nigdy nie przenoś własności, zanim nie zobaczysz pieniędzy. Wypłata środków musi iść przed podpisaniem lub być bezpiecznie wpisana i wykonana według aktu notarialnego.
Warto skonsultować swoją sytuację z wyspecjalizowaną kancelarią.
Zachęcamy, aby przed sprzedażą zadłużonej nieruchomości skorzystać z indywidualnej analizy, bo często da się wypracować lepszy scenariusz, niż wynika to z pierwszych rozmów z wierzycielami lub „firmami od długów”.
Pro Tip
💡 Sprzedaż zadłużonej nieruchomości często może być jedynym realnym sposobem, żebyś zobaczył jakiekolwiek pieniądze – licytacja komornicza może zostawić cię z długiem i bez mieszkania.
Podsumowanie – co robić, jeśli masz zadłużone mieszkanie
Jeśli twoja nieruchomość jest obciążona kredytem, egzekucją czy zaległymi czynszami, to wciąż możesz ją sprzedać – pytanie brzmi „na jakich warunkach”, a nie „czy w ogóle”. Dla części właścicieli sprzedaż mieszkania z długami i wejście w układ z inwestorem jest jedynym sposobem, żeby dostać realne pieniądze i zamknąć trudny rozdział, zamiast czekać na licytację i rosnące salda zobowiązań. Zanim jednak podejmiesz decyzję, skonsultuj swoją sytuację z rzetelną kancelarią i porównaj oferty kilku podmiotów, bo w dobrze poprowadzonej transakcji taka trudna nieruchomość może stać się dla ciebie szansą, a nie tylko źródłem stresu.
