Na przestrzeni ostatnich miesięcy możemy zaobserwować wzrost zainteresowania kwestią obniżania prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego w przypadku jego wcześniejszej spłaty. Intensywność powyższej debaty przybrała na sile w związku z niedawno zapadłą uchwałą Sądu Najwyższego o sygn. III CZP 144/22 oraz orzeczeniem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej o sygn. C-555/21. Powyższe orzeczenia stały się podstawą odejścia od stosowania analogii przepisów ustawy o kredycie konsumenckim do przepisów ustawy o kredycie hipotecznym, zmieniając tym samym dotychczasową linię orzeczniczą.
Spłata kredytu hipotecznego przed terminem
Jednym z kosztów, jakie zobowiązany jest ponieść konsument w związku z zaciąganym kredytem hipotecznym jest prowizja. Opłata, naliczana zazwyczaj jednorazowo, związana z formalnościami związanymi z kwestią przyznania kredytu. Warto podkreślić, iż to nie sam aspekt naliczania prowizji jest źródłem sporów prawnych, a kwestia obowiązku rozliczenia jej przy wcześniejszej spłacie kredytu.
Po raz pierwszy w polskim prawie kwestię dopuszczalności wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego oraz obowiązki kredytodawcy z tym związane uregulowała ustawa z dnia 23 marca 2017 r. (wejście w życie w dniu 21 lipca 2017 r.) o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Wejście w życie powyższego aktu spowodowane było wdrożeniem dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi celem zapewnienia wysokiego poziomu ochrony konsumentów.
Zgodnie z art. 39 ust. 1 u.k.h.: „w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.”
Mimo jednak powyższego, wątpliwości na gruncie proporcjonalnego zwrotu prowizji w związku z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego nie udało się jednoznacznie rozwiązać.
Wyrok trybunału sprawiedliwości UE C – 555/21 w sprawie Unicredit Bank Austria
We wrześniu 2021 r. na tle sporu pomiędzy konsumentem a bankiem, austriacki sąd zwrócił się z pytaniem do TSUE. Pytanie miało na celu ustalenie, czy dyrektywa 2014/17 w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi sprzeciwia się prawu krajowemu, zgodnie z którym prawo konsumenta do obniżki całkowitego kosztu kredytu w przypadku przedterminowej spłaty tego kredytu obejmuje wyłącznie odsetki i koszty, których wysokość jest zależna od okresu obowiązywania umowy o kredyt.
Udzielając odpowiedzi Trybunał zajął stanowisko, iż art. 25 ust. 1 powyższej dyrektywy nie stoi na przeszkodzie regulacjom prawnym, w myśl których prawo konsumenta do obniżki całkowitego kosztu kredytu w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu obejmowało jedynie odsetki i koszty których wysokość uzależniona była od okresu obowiązywania umowy o kredyt.
Warto zauważyć, iż powyższe stwierdzenie ogranicza prawo konsumenta, który spłacił kredyt hipoteczny przed czasem do odzyskania części kosztów.
Nadto, ku zaskoczeniu wielu osób, Trybunał przyjął odmienne podejście niż w sprawie kredytów konsumenckich, gdzie mamy do czynienia z art. 16 ust. 1 dyrektywy 2008/48, sformułowanym niemal identycznie jak art. 25 ust. 1 dyrektywy 2014/17. Dlaczego wobec tego rozróżniono prawa konsumentów w zależności od tego czy spłacili kredyt konsumencki czy hipoteczny?
Czytaj również: Prowizja a odsetki-koszty kredytu pod lupą.
Uchwała Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 144/22
Na gruncie rozbieżności w interpretacji polskich sądów w sprawach toczących się na podstawie art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami zrodziło się pytanie prawne: „Czy prowizja za udzielenie kredytu mieszkaniowego jest kosztem dotyczącym całego okresu obowiązywania umowy, który w przypadku spłaty kredytu przed terminem określonym w umowie ulega obniżeniu na podstawie art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami?”
Na skutek powyżej przedstawionego pytania przez Sąd Okręgowy w Szczecinie, w dniu 31 maja 2023 r. Sąd Najwyższy wydał uchwałę o sygn. III CZP 144/22 orzekając, iż w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego prowizja podlega proporcjonalnemu zwrotowi wyłącznie w przypadku jeżeli jej wysokość obiektywnie była zależna od okresu kredytowania.
Co istotne, również i w tym przypadku porównując treść analogicznych przepisów – art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim i art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym nie sposób zrozumieć rozbieżności interpretacyjnych Sądu Najwyższego.
Podkreślenia jednak wymaga, iż powyższa uchwała nie wyklucza w ogóle możliwości dokonania proporcjonalnego zwrotu prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego, a jedynie obliguje do badania czy była ona w sposób obiektywny zależna od okresu obowiązywania umowy. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu stwierdził bowiem, iż powyższa kwestia uprawnienia konsumenta do obniżenia całkowitego kosztu kredytu hipotecznego w razie spłaty całości kredytu hipotecznego powinna być rozpatrywana za każdym razem indywidualnie. Decydująca jest bowiem obiektywna ocena charakteru ustalonej w danej umowie kredytu hipotecznego prowizji, mająca na celu ustalenie czy jej wysokość jest powiązana z okresem obowiązywania umowy. Sąd zatem w każdej sprawie zobowiązany jest do zbadania, w szczególności sposobu określenia wysokości prowizji, chwili i sposobu jej płatności oraz związku z określonym świadczeniem banku i czasem jego trwania.
Tym samym, Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, iż kwestię interpretacji art. 39 ust. 1 u.k.h. w zw. z art. 25 dyrektywy 2014/17 należy interpretować indywidualnie w stosunku do każdej z umów o kredyt hipoteczny z uwagi na różnorodność prowizji potencjalnie wykorzystywanych przez banki.
